¿Cuándo alquilar mi vivienda turística me obliga a darme de alta como autónomo?

El criterio que separa un simple alquiler de una actividad económica que exige alta como autónomo no es la plataforma que uses ni el número de noches que alquiles, sino qué servicios prestas junto con la vivienda. Según el criterio de la Agencia Tributaria, si te limitas a ceder el uso de la vivienda con limpieza únicamente a la entrada y a la salida del huésped, cambio de ropa solo en esos momentos, y mantenimiento ante averías, tu alquiler sigue siendo rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF y está exento de IVA, sin que tengas que darte de alta como autónomo por ello.

La situación cambia si ofreces servicios propios de la industria hotelera: atención continuada al huésped tipo recepción, limpieza periódica durante la estancia (no solo al entrar y salir), cambio de ropa de cama durante el hospedaje, o servicios adicionales como lavandería, custodia de equipaje o restauración. Ahí pasas a tener rendimientos de actividad económica, con obligación de alta en el IAE y, en Seguridad Social, de alta en el RETA. Hacienda añade otro supuesto que obliga por sí solo a esta calificación: tener contratada a una persona con jornada completa dedicada a la gestión de la vivienda, aunque no prestes ningún servicio hotelero.

La Seguridad Social exige el alta en el RETA cuando existe habitualidad en el ejercicio de una actividad por cuenta propia, pero no fija un número mínimo de noches o de ingresos para determinar cuándo se considera habitual: se valora caso por caso, y prestar servicios hoteleros durante la estancia es uno de los indicios más claros de que la actividad va más allá de un simple arrendamiento ocasional.

Al margen de estas obligaciones fiscales, el registro o licencia de la vivienda como alojamiento turístico es competencia de cada comunidad autónoma (y, según el caso, del ayuntamiento): no existe un registro turístico único para toda España. De hecho, el Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, anuló el registro estatal único de arrendamientos de corta duración que pretendía imponer el Gobierno central, precisamente por invadir esa competencia autonómica; se mantiene el sistema de ventanilla única digital de datos entre administraciones, pero la inscripción y la licencia turística siguen dependiendo del registro de tu comunidad autónoma.