IVA

¿Lleva IVA el alquiler de un local o de una vivienda para tu actividad como autónomo?

Actualizado: 2026-11-04

Respuesta

Respuesta rápida

Si alquilas un local, oficina o nave para tu actividad, el arrendador debe repercutirte IVA en el recibo del alquiler. Si en cambio alquilas una vivienda para vivir, aunque trabajes en ella parcialmente, ese arrendamiento suele estar exento de IVA.

Resumen claro

El alquiler de un local, nave u oficina para actividad económica está sujeto y no exento de IVA
El alquiler de una vivienda para uso exclusivo como tal está exento de IVA, incluso si el inquilino es autónomo
Si destinas parte de tu vivienda alquilada a tu actividad, la exención del alquiler como vivienda no cambia por ese uso parcial
El IVA del alquiler de tu local, si tributas en régimen general, es deducible si el local está afecto a tu actividad
En el alquiler de un local, además, retienes un 19 % de IRPF y lo ingresas con el modelo 115

Explicación detallada

Aspectos clave

El tratamiento de IVA de un alquiler depende del destino real del inmueble, no de quién sea el inquilino.

Si alquilas un local, nave u oficina para desarrollar tu actividad, el arrendador debe repercutirte IVA en el recibo mensual del alquiler, al tipo general del 21 %. Ese IVA es deducible para ti si el local está afecto a tu actividad y tributas en el régimen general de IVA.

Si en cambio lo que alquilas es una vivienda destinada a vivir en ella, ese arrendamiento está exento de IVA con independencia de que el inquilino sea autónomo o de que trabaje ocasionalmente desde casa. La exención se basa en el destino de vivienda habitual, no en la condición del inquilino.

Cuando trabajas desde una vivienda alquilada y destinas una parte concreta a tu actividad (por ejemplo, una habitación como despacho), esa afectación parcial no convierte el alquiler en una operación sujeta a IVA: sigue exento como arrendamiento de vivienda, y es en el IRPF donde se reconoce la deducción proporcional de esa parte afecta, no en el IVA del alquiler.

Distinto es el caso de alquilar directamente un inmueble calificado como local u oficina, aunque esté situado en un edificio residencial: si el contrato es de local de negocio, no de vivienda, el arrendamiento lleva IVA con normalidad.

Además del IVA: la retención del 19 % y el modelo 115

Cuando alquilas un local para tu actividad, el recibo no solo suma el IVA: como inquilino autónomo debes practicar una retención de IRPF del 19 % sobre la renta sin IVA y pagar al casero el resto. Esa retención la ingresas tú en Hacienda cada trimestre con el modelo 115, del 1 al 20 de abril, julio, octubre y enero (ojo: en enero el plazo acaba el día 20, antes que el del modelo 303), y también en enero presentas el resumen anual en el modelo 180.

Hay excepciones: por ejemplo, no se retiene si la renta anual que pagas a ese arrendador no supera 900 €, o si el arrendador te acredita que está exonerado de retención. Si el casero es una empresa o un particular, la obligación de retener es tuya en ambos casos.

Ejemplo práctico

Alquilas un local por 1.000 € al mes. El recibo suma 210 € de IVA (21 %) y resta 190 € de retención (19 %): pagas al casero 1.020 €, ingresas los 190 € en el modelo 115 y te deduces los 210 € de IVA en tu 303. Caso distinto: alquilas un piso donde vives y trabajas parte de la semana desde una habitación habilitada como despacho. El alquiler íntegro está exento de IVA porque el destino contractual es vivienda; en tu IRPF puedes deducir la parte proporcional del alquiler correspondiente al espacio afecto, siguiendo las reglas de afectación parcial de la vivienda habitual.

Base legal

Ley 37/1992 del IVA, artículo 20.Uno.23º (exención del arrendamiento de vivienda); Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), artículos 75.2.a, 100 y 101 (retención del 19 % sobre arrendamientos de inmuebles urbanos).

Errores comunes

Pensar que alquilar como autónomo cambia automáticamente el tratamiento de IVA de un alquiler de vivienda.
Intentar deducir el IVA de un alquiler de vivienda exento como si fuera IVA soportado deducible.
Confundir la deducción proporcional en IRPF por trabajar desde casa con la tributación de IVA del alquiler.
No comprobar si el contrato de alquiler de tu local está correctamente calificado como local de negocio.

Preguntas frecuentes

¿El alquiler de mi vivienda lleva IVA si trabajo desde casa?

No. Si el contrato es de vivienda, el arrendamiento está exento de IVA aunque destines una parte a tu actividad. La deducción por ese uso parcial se reconoce en el IRPF, no en el IVA del alquiler.

¿Puedo deducirme el IVA del alquiler de mi local?

Sí, si tributas en régimen general de IVA y el local está afecto a tu actividad, el IVA que te repercute el arrendador es deducible con normalidad.

¿Qué determina si un alquiler lleva IVA: el inquilino o el inmueble?

El destino real y contractual del inmueble, no la condición del inquilino. Un local de negocio lleva IVA aunque el inquilino sea un particular; una vivienda está exenta aunque el inquilino sea autónomo.

¿Tengo que retener IRPF en el alquiler de mi local?

Sí, por regla general: retienes el 19 % de la renta sin IVA y lo ingresas cada trimestre con el modelo 115, con resumen anual en el modelo 180. No se retiene, por ejemplo, si la renta anual a ese arrendador no supera 900 €.