IVA

¿Qué impuestos pagas al comprar un local para tu actividad como autónomo?

Actualizado: 2026-11-04

Respuesta

Respuesta rápida

Si compras un local nuevo a un promotor, pagas un 21 % de IVA, que te deduces en tu 303 si tributas en régimen general, más el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura. Si es de segunda mano, la venta está exenta de IVA y pagas el ITP de tu comunidad, salvo que el vendedor sea empresario y renuncie a la exención porque tú puedes deducir el IVA. En tu IRPF no se deduce el precio: amortizas cada año una parte del valor de la construcción (hasta un 3 % en estimación directa simplificada), sin incluir el suelo.

Resumen claro

Local nuevo (primera entrega): 21 % de IVA, deducible si tu actividad tributa en régimen general
Local de segunda mano o comprado a un particular: ITP, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma
Si el vendedor es empresario, puede renunciar a la exención y la compra pasa a tributar por IVA, que liquidas tú
En el IRPF amortizas cada año hasta un 3 % del valor de la construcción en estimación directa simplificada (2 % en la normal), nunca del suelo
El IVA deducido de un local queda vigilado 10 años por la regularización de bienes de inversión

Explicación detallada

Claves importantes

Comprar el local en lugar de alquilarlo cambia por completo los impuestos de tu actividad. El primer impacto llega en la compra, con IVA o con ITP según quién te venda y si el local es nuevo. El segundo se reparte durante años, en tu IRPF y en tu IVA.

¿IVA o ITP?

Situación	Impuesto de la compra	¿Lo recuperas?
Local nuevo comprado al promotor	21 % de IVA más actos jurídicos documentados	El IVA, sí, en tu 303 si estás en régimen general
Local de segunda mano a una empresa o profesional	ITP, o IVA si el vendedor renuncia a la exención	El ITP, no; es más coste del local
Local comprado a un particular	ITP siempre	No; es más coste del local

El tipo del ITP lo fija cada comunidad autónoma y suele moverse entre el 6 % y el 11 % del precio. A diferencia del IVA, no se deduce: pasa a formar parte del coste del local.

La renuncia a la exención: pagar IVA en vez de ITP

En una segunda venta, si el vendedor es empresario y tú eres un empresario con derecho a deducir el IVA, total o parcialmente, el vendedor puede renunciar a la exención. Tú le das por escrito, antes o en el momento de la compra, una declaración de que cumples esos requisitos. La operación pasa entonces a tributar por IVA con inversión del sujeto pasivo: no pagas el IVA al vendedor, sino que lo declaras tú en tu 303 como repercutido y soportado a la vez. Si puedes deducirlo entero, el coste es cero, y te ahorras el ITP. A cambio, la escritura paga actos jurídicos documentados, que en algunas comunidades tiene un tipo más alto cuando hay renuncia.

Si tu actividad está exenta de IVA (formación reglada, sanidad…) y no puedes deducir nada, la renuncia no es posible ni te conviene: pagarás ITP.

Cómo se deduce en el IRPF

El precio del local no es un gasto del año de la compra. Lo recuperas mediante la amortización: en estimación directa simplificada, hasta un 3 % anual del valor de la construcción, durante un máximo de 68 años. En estimación directa normal se aplica la tabla general, que para edificios comerciales fija un máximo del 2 % anual. El suelo no se amortiza; para separar suelo y construcción se suele usar la proporción del valor catastral. Al precio se suman los gastos de la compra (ITP o AJD, notaría, registro y gestoría), en la misma proporción. Además, son gasto deducible de cada año los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad y el seguro del local.

El IVA del local queda vigilado 10 años

Si te deduces el IVA de la compra, el local se convierte en un bien de inversión. Durante 10 años, si cambia el porcentaje en el que puedes deducir el IVA o dejas de usarlo para tu actividad, tendrás que hacer la regularización de bienes de inversión. Y si lo vendes más adelante, revisa cómo tributa la venta de un bien afecto a la actividad. Si todavía dudas entre comprar o alquilar, compara con el IVA y la retención del alquiler de un local.

Ejemplo práctico

Estás en estimación directa simplificada y compras a un particular un local usado por 150.000 € en una comunidad con un ITP del 8 %: pagas 12.000 € de ITP y 1.500 € de notaría y registro, en total 163.500 €. Según el valor catastral, el 60 % corresponde a la construcción, así que tu base amortizable es de 98.100 €. Cada año puedes deducirte en tu IRPF hasta un 3 %, unos 2.943 €, además del IBI, la comunidad y los intereses de la hipoteca.

Base legal

Ley 37/1992 del IVA, artículos 20.Uno.22º y 20.Dos (exención de segundas entregas y renuncia) y 84.Uno.2º.e (inversión del sujeto pasivo); Reglamento del IVA (Real Decreto 1624/1992), artículo 8; Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), artículo 30 (tabla de amortización simplificada); normativa autonómica del ITP y AJD.

Errores comunes

Deducir como gasto del año el precio completo del local.
Amortizar también el valor del suelo.
Pagar ITP en una segunda venta entre empresarios sin plantear la renuncia a la exención.
Olvidar sumar el ITP, la notaría y el registro al valor amortizable.
Cambiar el uso del local en los 10 años siguientes sin regularizar el IVA deducido.

Preguntas frecuentes

¿Comprar un local de segunda mano lleva IVA?

Normalmente no: la segunda venta está exenta de IVA y tributa por ITP. Solo lleva IVA si el vendedor es empresario y renuncia a la exención porque tú, como comprador, puedes deducir el IVA.

¿Me puedo desgravar la compra de un local como autónomo?

El IVA, si la compra lo lleva y tributas en régimen general, sí. En el IRPF no deduces el precio de golpe: amortizas cada año hasta un 3 % del valor de la construcción, sin el suelo.

¿Qué porcentaje de amortización tiene un local?

En estimación directa simplificada, hasta un 3 % anual del valor de la construcción, con un máximo de 68 años. En estimación directa normal, hasta un 2 % para edificios comerciales. El suelo no se amortiza.